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Es a este documento al que se recurre normalmente cuando se requiere garantizar un pago y la banca en particular hace uso de la figura del pagar eacute en blanco ... quot 4 que tambi eacute n permite exigir el pago de la obligaci oacute n insoluta. De igual forma la exigencia de un seguro de vida en cabeza del titular del cr eacute dito aunque no es obligatoria corresponde a una decisi oacute n que cada entidad puede adoptar dentro del marco de la autonom iacute a de la voluntad y depende de las pol iacute ticas crediticias internas el contar con una seguridad adicional del cr eacute dito como quiera que de acuerdo con lo dispuesto en el numeral 3 del art iacute culo 1137 del C oacute digo de Comercio en su condici oacute n de acreedor radica un inter eacute s asegurable en la vida de aquellas personas quot #133 cuya muerte o incapacidad puede aparejarle un perjuicio econ oacute mico quot . A este respecto es pertinente recordar que el beneficiario de esta p oacute liza es la entidad acreedora y el asegurado el titular del cr eacute dito pues en caso de muerte de eacute ste de una parte la entidad puede efectuar la reclamaci oacute n correspondiente ante la entidad aseguradora en aras de obtener la cancelaci oacute n del cr eacute dito es el uacute nico seguro cuyo valor asegurado est aacute estrictamente ligado al saldo de la obligaci oacute n y de otra dicha obligaci oacute n no se traslada a los herederos del deudor. Sobre este particular y dado que en la consulta se hace especial referencia al tema se estima pertinente informar que en caso de que la entidad exija la contrataci oacute n del citado seguro de vida grupo deben observarse las condiciones se ntilde aladas en el subnumeral 3.6.3.7 del Cap iacute tulo II del T iacute tulo Sexto de la Circular B aacute sica Jur iacute dica 007 de 1996 de esta Superintendencia entre las cuales la contenida en el inciso tercero indica que en caso de que la instituci oacute n financiera decida exigir un seguro de vida como garant iacute a adicional del cr eacute dito otorgado estar aacute facultada para exigirlo respecto del deudor o deudores siendo opcional imponer a los codeudores dicha exigencia 5 . 3. Conclusiones 1. La subrogaci oacute n prevista en el art iacute culo 39 par aacute grafo 2 #186 de la Ley 546 de 1999 conlleva uacute nicamente la sustituci oacute n de la parte deudora manteniendo las dem aacute s condiciones en los mismos t eacute rminos inicialmente pactados. 2. El incumplimiento del deudor subrogado faculta a la entidad acreedora para hacer efectivas todas las garant iacute as y seguridades con las que se haya rodeado para asegurar el cumplimiento de las obligaci oacute n fianzas prendas e hipotecas etc. . 3. La transferencia de la propiedad del bien y el cambio en la titularidad del cr eacute dito conlleva la de la garant iacute a hipotecaria constituida inicialmente sobre el inmueble as iacute se haya otorgado por otra persona. 4. En la medida en que con la subrogaci oacute n el v iacute nculo obligacional cesa para el deudor inicial la situaci oacute n jur iacute dica en la que el mismo se halle es irrelevante para el an aacute lisis de la situaci oacute n del nuevo deudor. As iacute para el caso en comento el fallecimiento de la anterior deudora no acarrea ni la extinci oacute n de la obligaci oacute n ni el levantamiento de la hipoteca ni el cobro del seguro. 5. La exigencia al deudor de un seguro de vida es una decisi oacute n que cada entidad adopta dentro del marco de la autonom iacute a de la voluntad y que en caso en que decida exigirlo s oacute lo puede hacerlo con respecto al deudor o deudores titulares del cr eacute dito as iacute es que aceptada la subrogaci oacute n de la que se ha hablado y cesada por esa circunstancia la relaci oacute n negocial entre la entidad y el deudor inicial no resulta jur iacute dicamente posible que se mantenga la obligaci oacute n para esa persona de continuar respaldando el cr eacute dito con un seguro de vida a su nombre a menos que haya seguido figurando como deudor o codeudor de la citada obligaci oacute n. #187 1 Dicho par aacute grafo expresa quot Dentro de los tres 3 meses siguientes a la vigencia de la presente ley y a solicitud de quien al 31 de diciembre de 1999 pueda acreditar que se encuentra atendiendo un cr eacute dito de vivienda que est aacute a nombre de otra persona natural o jur iacute dica podr aacute requerir a las entidades financieras para que actualicen la informaci oacute n y se proceda a la respectiva subrogaci oacute n siempre y cuando demuestre tener la capacidad de pago adecuada. Obtenida la subrogaci oacute n dichos cr eacute ditos podr aacute n ser objeto de los abonos previstos en dicho art iacute culo quot la frase entre par eacute ntesis fue declarada inexequible por la Corte Constitucional en Sentencia C-955 de 2000 . 2 Concepto 2000031034-1 del 17 de julio de 2000. 3 Art iacute culo 2432 del C oacute digo Civil supone siempre una obligaci oacute n principal a la que accede art iacute culo 2.410 ib iacute dem y se otorga por escritura p uacute blica art iacute culo 2434 ib iacute dem . 4 TRUJILLO CALLE Bernardo. quot De los T iacute tulos Valores quot Tomo II Parte Especial T iacute tulos de Contenido Crediticio Grupo Editorial Leyer 2000 p. 165. 5 El mencionado numeral establece quot En este tipo de p oacute lizas adem aacute s del deudor o deudores pueden asegurarse los codeudores por la misma suma asegurada y con los amparos con los cuales cuenten eacute stos. Pero el tomador s oacute lo puede exigir el seguro para el deudor o deudores se resalta . Agregar a favoritos Invitar a un amigo Ayuda Portugu ecirc s Regístrese Iniciar sesión Monografías Nuevas Publicar Blogs Foros Busqueda avanzada Monografias gt Derecho Descargar Imprimir Comentar Ver trabajos relacionados El título del crédito hipotecario negociable Enviado por Jose Ernesto Partes 1 2 Concepto Caracter iacute sticas Ejecuci oacute n de la hipoteca Cancelaci oacute n de la hipoteca Conocimiento de embarque La carta de porte Bibliograf iacute a ASPECTOS PRELIMINARES En la legislaci oacute n bancaria no existe un antecedente inmediato de este t iacute tulo valor . Es la Ley 26702 ordm la que sigue vigente a la fecha la que crea el T iacute tulo de Cr eacute dito Hipotecario Negociable. No obstante la pol iacute tica econ oacute mica a partir del a ntilde o 1990 fue la de crear nuevos instrumentos financieros entre ellos los hipotecarios que permitieran dinamizar el mercado crediticio peruano. Es as iacute que la derogada Ley de Banca aprobada por D. Leg. 637 ordm cre oacute las Letras Hipotecarias como medio de permitir un acceso masivo al cr eacute dito hipotecario. Posteriormente el D. Leg. 861 ordm ndash Ley del Mercado de Valores estableci oacute en su 15 ordf Disposici oacute n Final que los cr eacute ditos respaldados con garant iacute a hipotecaria de primer rango que hubiesen otorgado las empresas del sistema financiero pod iacute an ser incorporados a un t iacute tulo circulante endosable libremente y sin obligaci oacute n alguna por parte del endosante. Dicho instrumento fue denominado Certificado Hipotecario Endosable. De otro lado existen caracter iacute sticas del T iacute tulo como las referidas a la potestad otorgada al acreedor y deudor de pactar la ejecuci oacute n extrajudicial de la Hipoteca que han sido reguladas en normas de antigua data como el D. Leg. 495 ordm ndash Ley del Registro Predial e Hipoteca Popular la misma que permit iacute a que un tercero en virtud de un poder irrevocable que no estaba sujeto a caducidad se encargara de efectuar la venta extrajudicial del inmueble gravado en las condiciones establecidas por el Art. 33 deg de dicha norma. Con la daci oacute n de la Res. N ordm 838-97-SBS en noviembre de 1997 que reglamenta el Art. 239 deg de la Ley 26702 ordm se establecieron las condiciones y caracter iacute sticas generales del T iacute tulo otorgando a la SUNARP como ente rector de los Registros P uacute blicos y del Registro Predial Urbano la facultad de aprobar las caracter iacute sticas f iacute sicas del T iacute tulo lo que se ha cumplido mediante Res. N ordm 258-99-SUNARP del 12.08.99. CONCEPTO El t iacute tulo de cr eacute dito hipotecario negociable se concibe dentro del Sistema Financiero Nacional como una herramienta que permite a eacute stas empresas conceder cr eacute ditos con la hipoteca que este t iacute tulo representa y se otorgue medidas de seguridad y confianza a quienes adquieran estos valores en el mercado secundario y/o seg uacute n el caso adquieran los inmuebles como consecuencia de su venta por el incumplimiento de pago del cr eacute dito representado por dicho t iacute tulo valor. El t iacute tulo tiene una funci oacute n no s oacute lo crediticia sino financiera busca facilitar la concesi oacute n de los cr eacute ditos en favor del deudor hipotecario cuya deuda se incorpora en un t iacute tulo que a su vez representa una garant iacute a hipotecaria. El propietario de un bien inmueble puede hipotecar su propiedad para lo cual en forma unilateral constituir aacute el gravamen mediante escritura p uacute blica y lo inscribir aacute en el Registro P uacute blico. Luego de constatar la inexistencia de cargas o grav aacute menes el respectivo Registro P uacute blico expedir aacute el t iacute tulo en formulario aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros P uacute blicos. El uacute nico gravamen que puede pesar sobre el inmueble es el constituido por el interesado el mismo que se incorpora en el t iacute tulo indic aacute ndose el valor del mismo de acuerdo al informe del perito que se inserta en la escritura p uacute blica de constituci oacute n de gravamen. En el t iacute tulo se consignar aacute el cr eacute dito que se garantiza. Dicho cr eacute dito podr aacute ser endosado con lo cual el t iacute tulo entra en circulaci oacute n y cuenta con la ventaja de tener su propia garant iacute a. NATURALEZA JURIDICA La naturaleza jur iacute dica de dicho instrumento crediticio est aacute establecida por el Art. 239 deg de la Ley 26702 el mismo que se ntilde ala que es un t iacute tulo valor a la orden es decir un documento que contiene un derecho patrimonial tanto personal como real destinado a la circulaci oacute n y que requiere para ser considerado como tal de ciertas formalidades establecidas por ley. Si bien ni la Ley 26702 ni la Res. 838-99-SBS lo se ntilde alan es de precisar que el T iacute tulo se rige por los principios generales de incorporaci oacute n literalidad autonom iacute a legitimaci oacute n y buena fe del tenedor en aplicaci oacute n del Art. 208 deg de la Ley de T iacute tulos Valores. En consecuencia se trata de un documento que de manera unilateral declara la existencia de una obligaci oacute n a cargo de quien lo suscribe as iacute como el correspondiente derecho a exigir el cumplimiento de la obligaci oacute n por parte del tomador del mismo. Pero adem aacute s dicho documento contiene un derecho real de garant iacute a que confiere al endosatario tomador las facultades de persecuci oacute n venta judicial o extrajudicial y preferencia en el pago de su deuda con el producto del remate. Ambos derechos tienen la amplitud que aparece del T iacute tulo ni m aacute s ni menos. Por tal raz oacute n la Hipoteca que se transfiere con el endoso no garantiza otras obligaciones que la del cr eacute dito al que respalda. Partes 1 2 P aacute gina siguiente Comentarios El comentario ha sido publicado. Para dejar un comentario reg iacute strese gratis o si ya est aacute registrado inicie sesi oacute n . Agregar un comentario Enviar comentario Los comentarios est aacute n sujetos a los T eacute rminos y Condiciones Trabajos relacionados Acci oacute n Transmisi oacute n de la acci oacute n. Las partes. Facultades disciplinarias. Procesos de conocimiento. La acci oacute n es un derecho p uacute bl... Derecho Tributario Reforma constitucional de 1994. Derecho tributario. Derecho comparado. Organo de control.... Derecho Civil Bienes y derechos reales. Concepto de bienes. Bienes corporales. Bienes en general. Derecho real de propiedad. Copropied... Ver mas trabajos de Derecho Nota al lector es posible que esta p aacute gina no contenga todos los componentes del trabajo original pies de p aacute gina avanzadas formulas matem aacute ticas esquemas o tablas complejas etc. . Recuerde que para ver el trabajo en su versi oacute n original completa puede descargarlo desde el men uacute superior . Todos los documentos disponibles en este sitio expresan los puntos de vista de sus respectivos autores y no de Monografias . El objetivo de Monografias es poner el conocimiento a disposici oacute n de toda su comunidad. Queda bajo la responsabilidad de cada lector el eventual uso que se le de a esta informaci oacute n. 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Clasificaci oacute n Derecho / Derecho Administrativo Usucapi oacute n e Hipoteca Ficha resumen del documento Usucapi oacute n e Hipoteca Versión PDF Usucapi oacute n e Hipoteca Versión para descargar TEMA 7. LA USUCAPIÓN 26. Concepto y elementos de la usucapión. Concepto y clases La usucapión se denomina también prescripción adquisitiva. La usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad en cuya virtud el poseedor se convierte en propietario definitivo si ha poseído de acuerdo con las condiciones establecidas por la ley y durante el plazo marcado en ella. Clases Ordinaria se acortan los plazos para usucapir siempre que existan mayores requisitos. Extraordinaria se exigen menores requisitos pero el plazo es más largo. Distinción entre la usucapión y la prescripción La usucapión tiene por objeto el dominio y los derechos reales Art. 1930.1 CC . Según el art. 609 CC al regular los modos de adquirir la propiedad se refiere a la prescripción del dominio y demás derechos reales. La prescripción opera en toda clase de acciones y derechos. El fundamento de la prescripción es únicamente la actitud pasiva del titular del derecho que no ejercita la acción que corresponde para mantenerlo. Por ello la prescripción se convierte en una excepción frente al titular del derecho que lo reclama. En la usucapión se exige una conducta positiva del poseedor-usucapiente. Efectos la usucapión puede tener efectos dobles por una parte provoca la adquisición del dominio/derecho real que se usucape consolidando la situación posesoria del usucapiente pero en correspondencia a esta adquisición provoca la extinción del derecho real del antiguo titular que deja de serlo en el momento en que se consuma la usucapión. La prescripción tiene efectos extintivos ya que se constituye un impedimento para su ejercicio. La usucapión como modo de adquirir la propiedad El art. 609.3 incluye la prescripción entre los modos de adquirir la propiedad y los demás derechos reales. Se han planteado diversas cuestiones de interpretación 1º. La usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad porque el usucapiente no recibe su derecho a través de nadie sino que la medida de su adquisición la va a proporcionar la posesión prolongada durante el tiempo que marca la ley. Será la ley por tanto la que proporciona al usucapiente un modo de consolidar su adquisición. 2º. La usucapión es un efecto de la posesión porque ésta va a dar la medida de lo querido. La posesión en concepto de dueño proporciona el título de dueño. Teorías en torno al fundamento de la usucapión La usucapión proporciona al usucapiente que ha cumplido las condiciones exigidas por la ley un título definitivo. Es la Ley la que opera esta transformación y por ello puede afirmarse que el título es originario. Teorías sobre el fundamento de la transformación de una posesión en un título definitivo El fundamento de la definitiva adquisición por el usucapiente es la negligencia o abandono del titular contra quien se usucape Tiene por tanto un fundamento subjetivo. El que teniendo noticia de la posesión continuada de otro deja que éste consume a su favor el tiempo que le permitirá convertirse en propietario definitivo debe sufrir las consecuencias de su falta de actividad. Actualmente se utiliza una fundamentación objetiva la usucapión tiene su fundamento en la protección del interés público persiguiéndose la tutela de intereses sociales como son la seguridad de las relaciones jurídicas la protección a la apariencia creada con la situación posesoria por el usucapiente el aseguramiento de la estabilidad económica o que la propiedad de las cosas no quedara en incertidumbre demasiado tiempo. Presupuestos objetivos de la usucapión Usucapiente Es el sujeto activo en el proceso que lleva a la adquisición por usucapión. El art. 1931 CC establece que pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción ldquo las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos rdquo . Esta disposición lleva a las siguientes conclusiones No existe una capacidad específica para adquirir por medio de la usucapión. Existirá capacidad cuando la adquisición que da lugar a la posesión esté concertada con un acto o contrato que proporciona el título adquisitivo. Es posible adquirir la titularidad definitiva de los bienes objeto de la usucapión a través de representante legal. Usucapido Es aquel titular contra quien se está poseyendo. El art. 1932 CC dice que es posible consumar una usucapión contra cualquier persona incluso contra los incapaces o los menores de edad que no pueden actuar por sí mismos. El art. 1934 CC admite la posibilidad de la usucapión contra y a favor de la herencia antes de ser aceptada. Entre el fallecimiento del causante uy la aceptación por el heredero puede transcurrir un lapso de tiempo durante el cual la herencia se encuentra en la situación que se denomina de yacencia hereditaria. Debe llegarse a las conclusiones siguientes Si la usucapión se consuma a favor de la herencia yacente es porque se considera que el heredero definitivo ha sido poseedor desde el momento en que dejó de serlo el causante. Si un tercero ha estado poseyendo a título de dueño contra el anterior titular y sigue en la misma situación aun después de la muerte de éste consuma la usucapión contra la herencia y cuando el heredero adquiera por la aceptación la usucapión producida habrá determinado la pérdida de la titularidad que ostentaba el causante. Existen remedios contra esta situación. Usucapión y comunidad de bienes El art. 1933 CC se limita a decir que la usucapión que se gane por uno de los comuneros aprovecha a los demás. El objeto de la usucapión Cosas susceptibles de posesión El art. 1936 CC establece que pueden ser susceptibles de ser adquiridas por usucapión todas aquellas cosas que están en el comercio de los hombres. Se excluyen los bienes de dominio público. Pero los bienes propios del estado que no estén incluidos dentro de la categoría de bienes de dominio público pueden ser adquiridos por usucapión. Los bienes muebles también entran dentro de la categoría de las cosas que pueden ser poseídas. Los derechos susceptibles de posesión El art. 609 CC tarta la usucapión como un modo de adquirir la propiedad y los derechos reales por lo que puede confundirse el objeto con el resultado lo que se adquiere en realidad es la titularidad sobre una cosa i derechos poseíbles no la cosa. El derecho de crédito no puede ser adquirido por usucapión. En cuanto a los derechos de uso y disfrute de cosa ajena el usufructo así como el uso y la habitación son susceptibles de ser adquiridos por usucapión. Respecto de los censos se discute por al doctrina si pueden ser adquiridos por usucapión. Por la negativa se alude a que se tarta de un derecho de crédito a cobrar unas pensiones y que los derechos de crédito quedan excluidos del ámbito de la usucapión. Se admite la usucapibilidad de la enfiteusis y del derecho de superficie. En lo que respecta a los derechos reales de garantía no son susceptibles de ser constituidos a través de la usucapión. Y respecto de la hipoteca la exigencia de la inscripción en el Registro de la propiedad impide su adquisición por usucapión 27. Los requisitos generales de la usucapión El concepto de dueño El CC regula dos clases de usucapión La ordinaria requiere la concurrencia de justo titulo y de buena fe los plazos son más cortos. La extraordinaria no exige ni justo título ni buena fe pero se alargan los plazos para usucapir. Existen unos requisitos que deben cumplirse en cualquier clase de usucapión el concepto de dueño la posesión que debe reunir unas características determinadas y el plazo. El art. 1941 CC exige que la posesión que lleva la adquisición definitiva del derecho sea en concepto de dueño. Se requiere que la posesión ldquo no sea la simple tenencia material o la posesión natural sino que ha de ser la civil es decir la tenencia unida a la intención de haber la cosa como suya en concepto de dueño rdquo . No hay posesión en concepto de dueño cuando el verdadero titular de la cosa o derecho tolera o concede esta situación. La posesión apta para usucapir La posesión a título de dueño es la base para adquirir por usucapión el derecho de que se trate la apariencia se transforma en realidad. El art. 1941 CC establece los requisitos que deben concurrir en una posesión en concepto de dueño que dé lugar a la adquisición definitiva Posesión pacífica La violencia en la adquisición o continuación de la posesión no impedía a quien al adquirió de esta manera tener la consideración de poseedor. Ello no implica que esta posesión no pacífica sea apta para adquirir el derecho que se ostenta a través de la usucapión. El art. 1956 CC impide que ello ocurra con las cosas hurtadas o robadas mientras no haya prescrito el delito o la falta su pena y la acción para exigir la responsabilidad civil. Posesión Pública el poseedor ha de realizar actos que exterioricen su concepto de dueño. La publicidad que se exige en el art. 1941 CC es potencial en el sentido de que pueda ser conocida y reconocida por todos en el grupo social en que se desenvuelvan las relaciones económicas del poseedor. Lo que se trata de conseguir es el usucapido ignore la situación y que ésta se desenvuelva de tal manera que le impida su conocimiento Diferencia entre Posesión No-Pública no habrá posesión válida para usucapir pero el poseedor sigue siendo poseedor. Posesión Clandestina a efectos civiles no es poseedor. El tiempo para usucapir El plazo de tiempo debe ser legal y continuado. Legalidad del plazo Las leyes distinguen según se esté usucapiendo la titularidad sobre bienes muebles o inmuebles y según se trate de usucapión ordinaria o extraordinaria. 1ª Bienes Muebles Art. 1955 CC Ordinaria 3 años. Extraordinaria 6 años. 2ª Bienes Inmuebles Arts. 1957 a 1959 CC Ordinaria 10 años entre presentes y 20 entre ausentes en el extranjero Extraordinaria 30 años sin más distinciones. 3ª Servidumbres 20 años Para el cómputo del plazo debe considerarse entero el día en que comienzan a contar el tiempo y en su totalidad el día en que acaba es decir desde las 0 horas del día en que empieza hasta las 24 horas del día en que acaba. Continuidad del plazo el art. 1941 CC exige que la posesión sea ldquo no interrumpida rdquo . Se refiere a la continuidad de la posesión de manera que el lapso de tiempo durante el cual la posesión dura ha de cumplirse sin interrupciones de ningún tipo. El plazo no es personal y por ello se admite la sucesión de posesiones es decir que es posible sumar las del actual poseedor y las de su causante o causantes a fin de completar el plazo legalmente establecido. La interrupción de la posesión ad usucapionem La posesión puede ser interrumpida lo que hace que se convierta en discontinua y que el plazo sea inútil a los efectos de la usucapión y deba empezarse a contar de nuevo el plazo. El art. 1943 CC distingue dos tipos de interrupción con los mismos efectos Interrupción Natural el art. 1944 CC incluye entre las causas de interrupción natural aquellas que hagan cesar la posesión por más de un año la pérdida de la idoneidad del objeto la posesión de otro que puede ser del propietario o de un tercero el abandono de la cosa siempre que sea voluntario y la cesación en ella por más de un año. Hasta que no pasa el año no se considera interrumpida. Interrupción Civil se pueden ejercer tan sólo son el auxilio de la autoridad competente de acuerdo con lo dispuesto en el art. 441 CC. Se deduce lo siguiente Que debe actuar el titular del derecho contra quien se usucape o su representante legal o voluntario. Que la reclamación extrajudicial no es un medio idóneo para la interrupción de la prescripción adquisitiva aunque podría eliminar la buena fe del poseedor. Formas Citación judicial la prescripción se interrumpe por la citación judicial hecha al poseedor aunque sea por mandato de juez incompetente. Lo que realmente interrumpirá la usucapión será la sentencia pero la citación impide que se siga usucapiendo. Pierde eficacia la citación judicial por solemnidades legales si el actor desistiere de la demanda y si el poseedor fuere absuelto. Acto de conciliación Admite que se produzca la interrupción siempre que dentro de los dos meses de haberse celebrado se interponga la correspondiente demanda. Reconocimiento cualquier reconocimiento expreso o tácito por el poseedor del derecho de usucapido interrumpe la prescripción. La renuncia a la prescripción En el momento en que se ha consumado la usucapión a favor del poseedor éste adquiere un derecho que se integra en su patrimonio y que por lo tanto sigue las vicisitudes y características de cualquier derecho. Por ello puede ser objeto de renuncia. Tres probabilidades La prescripción ya ganada es renunciable. Esta renuncia supone el abandono del derecho adquirido a favor de su anterior titular de tal manera que es como si no se hubiera producido nunca la usucapión. Puede renunciarse al tiempo de posesión disfrutada antes de haberse consumado la usucapión a favor del usucapiemte. Se eliminan los efectos del periodo de tiempo durante el cual se poseyó. La renuncia a usucapir en el futuro es ilícita. Los requisitos de la usucapión ordinaria Buena fe art. 1950 CC la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio. Justo título el Art. 1952 CC define el título como el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate lo que implica la exigencia de un título válido pero no eficaz. 28. La usucapión y el Registro de la Propiedad. El sistema de la vigente Ley Hipotecaria Dado que la usucapión tiene como base la continuación en el hecho de la posesión se plantea un problema cuando se la relaciona con el Registro de la Propiedad en el que sólo puede figurar el título derivado de la consumación de la usucapión y no puede reflejar en ningún momento el proceso posesorio. La usucapión secundum tabulas Concepto La usucapión secundum tabulas es la usucapión del titular registral que no ha adquirido el derecho en manera definitiva ni a través de la transmisión ni a través del art. 34 LH. No es una usucapión simplemente formal o magistral. Medios Hipotecarios facilitadores de la usucapión según el art. 35 LH se trata de los siguientes Justo título la inscripción será justo título. Presunción de los caracteres de la posesión ad usucapionem se presume la posesión pública pacífica ininterrumpida y de buena fe. Estas presunciones admiten prueba en contrario. Requisitos Que confluyan en una misma persona las situaciones del titular registral y de poseedor efectivo ad usucapionem. Que la inscripción sea del dominio o del derecho real susceptible de posesión. Que el titular inscrito haya adquirido de un no-dueño y no esté protegido por el mecanismo de la fe pública registral ya que en este caso no necesita la usucapión para adquirir. Puede operar por tanto en los casos en que el art. 34 LH elimina la protección o bien en la inmatriculación. Efectos El art. 35 LH facilita la usucapión ordinaria aunque le hecho de tener el título inscrito no cambia la usucapión extraordinaria en ordinaria ya que el art. 35 LH sólo operará como presunción iuris tantum. El cómputo del tiempo de la usucapión debe efectuarse a partir del momento en que consta registralmente el título del usucapiente. La usucapión contra tabulas Concepto la posibilidad de que la usucapión perjudicara al titular registral fue una de las innovaciones de la Ley hipotecaria de 1994. Se trata de la transformación de una situación de hecho en un verdadero derecho y como los hechos no tiene cabida en el Registro de la Propiedad resulta imposible que el proceso que conduce a la adquisición de derecho real por usucapión tenga reflejo registral. La Ley Hipotecaria admite que se produzca la usucapión en contra del titular inscrito que es el usucapido en el proceso posesorio. Esta forma de usucapión se denomina contra tabulas porque se produce al margen del Registro y en contra de la literalidad de la inscripción. U sucapión que tiene lugar frente al titular inscrito el art. 36.6 LH se refiere a quien es dueño del inmueble en el momento de iniciarse a la legislación civil reguladora de la usucapión. Por ello cabe la usucapión ordinaria en contra del Registro ya que la inscripción del usucapido no afecta la buena fe del usucapiente contra tabulas. Usucapión que se produce contra el tercer adquiriente del titular inscrito que reúna las condiciones del art. 34 LH Las siguientes situaciones Usucapión Consumada el usucapiente ya ha adquirido el bien o derecho poseído de manera que el tercero adquiere de quien en el Registro aparece con facultades para enajenar y reúne las demás condiciones del art. 34 LH pero adquiere de quien en la realidad extrarregistral ya no es titular del bien o derecho. El registro es inexacto. Usucapión a la que falta un año para consumarse el tercero adquiere de quien aún es verdadero dueño ya que el usucapiente aún no ha consumado la usucapión por faltarle un año. Usucapión casi consumada. Usucapión en curso o sea aquélla a la que falte más de un año para consumarse el tercero adquiere de quien es verdadero dueño y no necesita que se produzca a su favor el juego previsto en el art. 34 LH ya que el Registro concuerda con la realidad extraregistral. Tema 17 y 18. La Hipoteca Inmobiliaria I II y III 70. Concepto caracteres y clases. Concepto y naturaleza En el lenguaje coloquial se denomina hipoteca tanto a la propia obligación cuyo cumplimiento asegura como al derecho real que se impone sobre el inmueble en garantía de un crédito o a ambos. En el lenguaje jurídico tiene un significado más preciso y técnico. Puede referirse al acto jurídico constitutivo del derecho real de hipoteca es el contrato de hipoteca o el acto unilateral de constitución de hipoteca o la facultad que la ley concede a determinados sujetos para exigir de otros la constitución de una hipoteca bastante y suficiente en garantía de determinadas obligaciones. También es hipoteca el derecho real que nace de dichos contratos o acto unilateral o por exigencia de quien tiene la facultad de exigir su constitución o en fin directamente de la ley. Los arts. 1876 CC y 104 LH caracterizan la hipoteca en sus rasgos más importantes el objeto sobre el que recae la sujeción directa e inmediata del bien erga omnes y su finalidad o causa para cuya seguridad fue constituida. El caso de incumplimiento de la acción el derecho real de hipoteca permite la satisfacción forzosa del derecho de crédito mediante la realización del valor del bien a través de los procedimientos legalmente previstos. La seguridad que otorga la hipoteca radica en La sujeción expresa de un bien determinado a la satisfacción del crédito para cuya seguridad se constituye El carácter preferente de dicha satisfacción el precio obtenido mediante la realización del valor del bien se destina con preferencia a la satisfacción del interés del acreedor hipotecario. La realización del valor del bien inmueble a través de procedimientos de ejecución especialmente previstos y sin necesidad de obtener una previa sentencia declarativa ni de proceder al embargo del bien. Caracteres del derecho real de hipoteca Es un derecho real de realización del valor art. 2 y 104 LH. La hipoteca es un derecho real dotado de inmediatividad sobre el poder de disposición dominical y de eficacia erga omnes . Hipoteca como una modalidad de la acción ejecutiva se debe convenir que en la hipoteca hay dos fases una sustantiva o material y otra procesal que tiene carácter eventual. Le niega el carácter de derecho real pues es necesaria la cooperación del órgano jurisdiccional competente la cooperación de los órganos judiciales así como la observancia de alguno de los procedimientos de ejecución hipotecaria legalmente previstos no restan inmediatividad al derecho de hipoteca. Carácter constitutivo de la inscripción registral la hipoteca no lleva aparejada la desposesión del bien inmueble. Este sigue en su propietario quien continúa en su uso disfrute y en su explotación económica. La ausencia de desplazamiento posesorio implica un grado de inseguridad y de riesgo crediticio gravemente perturbador del sistema económico. Esta falta de apariencia externa de la constitución del gravamen se suple en nuestro Ordenamiento Jurídico mediante la inscripción registral del título al que se incorpora la cual tiene carácter constitutivo. La hipoteca nace con su inscripción en el Registro de la Propiedad. Si la hipoteca consta en escritura pública pero aún no se ha inscrito no hay todavía derecho real de la hipoteca y el acreedor no podrá pretender prioridad frente a terceros ni la realización del valor del bien a través de los procedimientos hipotecarios. Indivisibilidad art. 1860 CC y 122 LH. La hipoteca subsistirá íntegra mientras no se cancele sobre la totalidad de los bienes hipotecados. La indivisibilidad admite pacto en contrario. Accesoriedad la hipoteca es inseparable del crédito al que garantiza y asegura aunque se puede extinguir la hipoteca sin que se extinga el crédito. El carácter accesorio de la hipoteca significa que nace para asegurar el cumplimiento de la obligación y queda afectada por todas las vicisitudes del crédito al que sirve de garantía. La hipoteca no se puede transmitir sino con el crédito que segura. Ajeneidad y enajenabilidad del inmueble gravado no se admite la hipoteca sobre cosa propia del acreedor ni la llamada hipoteca de propietario ni la hipoteca de futuro. No implica la desposesión de los bienes no exige el desplazamiento posesorio como al prenda tradicional sino la inscripción registral. Función de garantía o aseguramiento del crédito la función del derecho real de hipoteca es garantizar o asegurar la satisfacción de un crédito dinerario o económicamente valuable mediante la realización del valor del bien dado en hipoteca. Si el crédito no existe la hipoteca carece de causa y es nula. El inmueble debe ser propiedad del hipotecante. Clases de hipotecas inmobiliarias Hipotecas Voluntarias art. 138 LH son las convenidas entre las partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se establezcan. Hipotecas ordinarias o de tráfico aquella en la que el crédito garantizado accede al Registro de la Propiedad con todas sus determinaciones y elementos su existencia es cierta y su cuantía conocida. Hipoteca de seguridad si presenta algún rasgo excepcional en relación con los criterios generales de la hipoteca ordinaria. Son hipotecas de seguridad La hipoteca en garantía de obligaciones futuras o condicionales La hipoteca en garantía de títulos endosables o al portador. La hipoteca en garantía de una gestión como la del tutor. La hipoteca llamada de máximo como al de cuenta corriente de crédito. Actualmente las cuentas suelen ser de seguridad y en concreto de máximo. Hipotecas legales art. 158 LH establece que sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter. Pueden ser expresas o tácitas. Las hipotecas legales expresas no se constituyen necesaria y automáticamente por ministerio de la ley sino que ésta concede un derecho a exigir la constitución de una determinada hipoteca. Requieren para quedar válidamente constituidas la inscripción del título en cuya virtud se constituyan. El art. 168 LH enumera los sujetos que tienen derecho a exigir hipoteca legal. Así regula los supuestos de hipoteca dotal hipoteca por bienes reservables hipoteca por los bienes de los que están bajo la patria potestad hipoteca por razón de la tutela y otras hipotecas legales que se incluyen supuestos de hipotecas legales tácitas. Las hipotecas legales tácitas no requieren la inscripción del título. Se constituyen automáticamente. Otras hipotecas de capital y de renta solidarias y especiales comunes y preferentes según la hipoteca garantice una obligación de cumplimiento unitario o de pago periódico la hipoteca es de capital o de renta. Si la hipoteca grava varias fincas pero sin determinar la responsabilidad dineraria de cada una de ellas se denomina hipoteca solidaria si determina tal responsabilidad dineraria se llama especial. Si ostenta un rango ordinario la hipoteca es común si el rango es privilegiado preferente. 71. La Constitución de la Hipoteca La constitución de las hipotecas voluntarias Se constituyen mediante el contrato de hipoteca o bien unilateralmente por disposición del dueño del bien inmueble sobre el que se establezca. Se puede constituir mediante traslatio el titular del bien inmueble impone o constituye sobre el mismo un derecho real de hipoteca en favor del titular del crédito que garantiza o deductio o reserva el titular del bien inmueble trasmite su titularidad pero reteniendo el derecho real de hipoteca en garantía del crédito que a su favor surge por la transmisión del bien La capacidad se exige de quien constituye no de quien adquiere el bien una vez ya hipotecado. Las hipotecas voluntarias sólo quedan válidamente constituidas si a se constituye en escritura pública b dicha escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. La constitución parcial de la hipoteca eficacia de los pactos no inscritos Inscripción parcial en los supuestos en que el Registrador deniega o suspende la inscripción de determinados pactos o estipulaciones. La cuestión es importante por dos razones 1ª porque la hipoteca queda constituida con al inscripción y en los precisos términos en que se contienen. 2ª porque la denegación o suspensión del acto o de la estipulación no significa que éste sea nulo o ineficaz sino que en su caso no será oponible a terceros pero mantiene todas su eficacia inter partes con lo que se puede plantear un problema de adecuación entre el derecho real de hipoteca y la relación obligatoria. Los pactos no inscritos no son oponibles a terceros. La constitución unilateral de la hipoteca Se produce mediante un acto jurídico unilateral del dueño de los bienes sobre los que se establezca. La primera cuestión es la necesidad de la aceptación por el acreedor. Ésta es precisa y se debe hacer constar en el Registro por nota marginal cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma. La aceptación del acreedor produce como efecto su adquisición. Efectos fundamentales 1ª La reserva de rango. 2ª La posibilidad de cancelación unilateral. Posiblemente la aceptación o consentimiento se requiera tanto para impedir la cancelación unilateral de la hipoteca cuanto en virtud del principio de que nadie puede adquirir un beneficio sin su consentimiento. Son hipotecas unilaterales también las constituidas en garantía de renta y prestaciones periódicas y las constituidas en garantía de títulos transmisibles por endoso o a portador. Constituida la hipoteca el hipotecante no la puede cancelar por su propia voluntad sino en los términos que señalan los arts. 141 LH y 237 RH. La aceptación del acreedor beneficiario puede acceder al Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripción de la hipoteca sin que haya un tiempo máximo es decir para la aceptación de la hipoteca sino dos meses a constar desde el requerimiento del hipotecante al acreedor o acreedores. El acreedor hipotecaria puede aceptar la hipoteca transcurridos 2 meses desde el requerimiento efectuado por el hipotecante siempre que éste no haya procedido a su cancelación. La promesa de hipoteca y el llamado pacto de contrahendo Hay 3 supuestos La promesa de hipoteca u obligación de constituirla art. 1862 CC. Sólo produce acción personal entre los contratantes sin perjuicio de la responsabilidad criminal. Se trata de una suerte de precontrato cuya fuerza vincunlante deriva del mero consentimiento. El incumplimiento de la promesa además de producir la pérdida del beneficio del plazo para el deudor facultará al otro contratante para solicitar la resolución del contrato o exigir su cumplimiento. Con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios. La hipoteca no formalizada en escritura pública. La hipoteca formalizada en escritura pero no inscrita en el registro de la Propiedad el carácter constitutivo de la inscripción supone que si la escritura no se ah inscrito en el registro no ha nacido no se ha constituido el derecho real de hipoteca sin perjuicio de que el acreedor disponga de un titulo ejecutivo. Produce los siguientes efectos No hay derecho real de hipoteca pero sí un derecho a la hipoteca es decir la posibilidad de inscribir el título y constituir la hipoteca si lo solicita cualquiera de la persona legitimadas para ello en virtud del art. 6 LH. El acreedor no dispone de ninguna de las acciones y facultades propias del derecho real de hipoteca no dispone de acción hipotecaria pero sí de la derivada del propio título escritura pública . El acreedor no dispone respecto de su crédito de prelación hipotecaria sin perjuicio de la que puede derivar de la escritura. En los procedimientos concursales el crédito para cuya garantía se otorgó la escritura pública de hipoteca no puede ser calificado como crédito privilegiado ni el acreedor gozará de los beneficios de abstención y ejecución separada. La constitución de las hipotecas legales Son solamente las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter. La hipoteca legal no significa que dicha garantía quede constituida ope legis sino que las personas a cuyo favor concede la ley hipoteca legal tienen derecho a exigir del obligado o del Juez o Tribunal si constitución sobre bienes suficientes para garantizar su derecho. Las personas facultadas para exigir la constitución de la hipoteca pueden requerirla sobre ldquo cualesquiera bienes inmuebles o derecho reales de que pueda disponer el obligado a prestarla en cualquier tiempo rdquo Para quedar válidamente establecida requiere la inscripción del título en cuya virtud se constituya y desde entonces surte los mismos efectos que la voluntaria cualesquiera que sea la persona que deba ejercitar los derechos que la hipoteca confiere sin más especialidades que las establecidas en la Ley Hipotecaria. Las hipotecas legales tácitas no precisan acto alguno de constitución ni de inscripción en el Registro de la Propiedad. Se constituyen automáticamente ex lege si bien es dudoso que se trate de verdaderas hipotecas y no de créditos privilegiados. Sujetos de la relación jurídico hipotecaria y capacidad para hipotecar El acreedor hipotecario y el deudor Se llaman sujetos directos son los titulares de la relación jurídica subyacente de las posiciones activa y pasiva del crédito garantizado. Así como el acreedor del crédito y el acreedor hipotecante coinciden necesariamente no es preciso que coincidan el deudor de la obligación garantizada y el deudor hipotecante. El sujeto pasivo de la hipoteca es el propietario de la finca o titular del derecho real hipotecado. Aparece la figura del hipotecante no deudor Y aunque no son sujetos de la relación obligatoria subyacente se ven afectados pasivamente por la hipoteca a los posteriores adquirentes de los derecho reales o gravámenes o cargas reales sobre la finca o derecho real hipotecado b quienes tengan inscrito un derecho de arrendamiento o una opción de compra sobre la finca hipotecada c los titulares de laguna anotación preventiva sobre la finca hipotecada. El hipotecante no deudor Es la persona que sin ser deudor personal y sin estar obligada personalmente hipoteca voluntariamente un bien propio en garantía de una deuda ajena. No se trata de un fiador pues nunca se convierte en deudor y su responsabilidad se ciñe al bien dado en hipoteca. La hipoteca constituida por un hipotecante no deudor es siempre una hipoteca voluntaria convenida con el acreedor. La constitución de la hipoteca puede ser un acto oneroso o gratuito. El tercer poseedor de finca hipotecada Es un adquirente a título oneroso o gratuito de la finca o derecho real hipotecado en virtud de una adquisición derivativo- traslativa de manera que quedaría excluido el usufructuario o la adquisición que implique un desdoblamiento del dominio directo o del dominio útil. Pero el art. 662 LEC considera tercer poseedor al adquirente del dominio pleno y al del dominio directo. El art. 662.3 LEC dice en cualquier momento anterior a la probación del remate o a la adjudicación del acreedor podrá liberar el bien satisfaciendo en cuanto se deba al acreedor por principal intereses y costas dentro del límite de la responsabilidad a que esté sujeto el bien inmueble. El tercer poseedor de finca hipotecada goza de la intervención procesal que le confieren los art. 662 y 689 LEC No se consideran terceros poseedores el heredero del deudor el legatario o donatario quien asume o se subroga en el crédito garantizado el codeudor fiador o cofiador solidario y el deudor que adquiere del hipotecante. A la situación procesal del tercer poseedor se refiere el art. 126 LH. Cuando en juicio ejecutivo seguido conforme a las disposiciones de la LEC se persigan los bienes hipotecados y éstos hubieren pasado a poder de un tercer poseedor podrá el acreedor reclamar de éste el pago de la parte del crédito asegurada con los que el mismo posee si al vencimiento del plazo no lo verificara el deudor después de requerido judicialmente o por Notario. La presencia de un tercer poseedor en finca hipotecada influye en la extensión objetiva de la hipoteca. Pluralidad subjetiva activa y pluralidad de créditos Puede que el crédito garantizado con la hipoteca pertenezca a varias personas es decir que la titularidad activa de la relación obligatoria se organice en un régimen de pluralidad subjetiva solidaridad mancomunidad o parciariedad. Entonces se debe decidir si sólo hay una hipoteca en garantía del crédito total o si la hipoteca única se decide en cuotas indivisas o si se constituyen tantas hipotecas como créditos y acreedores. Posiblemente el legislador haya considerado que la ordenación plurisubjetiva de la relación jurídico- obligatoria se proyecta sobre el derecho real de hipoteca de manera que la pluralidad de acreedores se ordena en la relación jurídico- hipotecaria del mismo modo que en la relación jurídico- obligatoria. En los supuestos en los que se constituye una sola hipoteca a favor de una pluralidad de acreedores la primera cuestión que se debe determinar es la relación entre la responsabilidad derivada del crédito hipotecario y la titularidad crediticia. O sea la parte del crédito que corresponde a cada uno de los acreedores. Si el crédito es parciario debe entenderse que hay tantas hipotecas distintas e independientes como acreedores hipotecarios. Del mismo modo que los créditos se reputan distintos unos de otros así también la hipoteca se debe entender dividida y se reputarán distintas aunque del mismo rango. Si el crédito es mancomunado sólo hay una hipoteca. Si la comunidad es ordinaria o romana se deberá indicar la cuota o participación de cada uno de los comuneros en el crédito garantizado. Si la pluralidad de sujetos se organiza en régimen de solidaridad sólo habrá una hipoteca sin necesidad de determinar la cuota en que participa cada acreedor en la titularidad de la hipoteca porque exigir dicha determinación desvirtuaría la titularidad solidaria y porque en la organización solidaria de la pluralidad de sujetos no existe cuota sino en la relación interna entre los acreedores. Capacidad para constituir la hipoteca El acreedor hipotecario necesita capacidad general para contratar. El hipotecante debe ser propietario de la cosa objeto de la hipoteca y debe tener capacidad de obrar y de disposición del bien objeto de la hipoteca ya que la constitución de la hipoteca es un acto de disposición. El art. 138 LH establece respecto de las hipotecas voluntarias que sólo podrán constituirlas quienes tengan la libre disposición de sus bienes o en caso de no tenerla se hallen autorizados parar ello con arreglo a las leyes. Se requiere Poder de disposición Capacidad para enajenar Por ello los sujetos a una prohibición de disponer no pueden hipotecar. Si los hipotecantes son varios se exige de todos. Se debe tomar en consideración las restantes normas de capacidad u legitimación. Así En los supuestos de comunidad se requiere el acuerdo unánime de los comuneros. Respecto de los bienes del declarado ausente es necesaria la declaración judicial de la necesidad o utilidad evidente. El menor emancipado precisa los mismos requisitos que para enajenar. Respecto de la enajenación o gravamen impuesto por los padres sobre bienes inmuebles del hijo se precisa autorización judicial. Si los inmuebles pertenecen a un pupilo el tutor necesita autorización judicial. Si el bien inmueble pertenece a la sociedad de gananciales o se trata de la vivienda habitual familiar se precisa el consentimiento de ambos cónyuges o autorización judicial. El mandato debe ser expreso como impone su objeto o contenido y debe constar en escritura pública. 73. El objeto de la hipoteca. Extensión objetiva. El objeto de la hipoteca Bienes que pueden ser hipotecados El art. 106 LH que coincide con el art. 1874 CC establece que podrán ser hipotecados Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción. Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes impuestos sobre los mismos bienes. El art. 107 LH contiene una extensión del propio art.106 LH al señalar un elenco de bienes que también son susceptibles de hipoteca. Son los que siguen La hipoteca del derecho de usufructo la hipoteca se extingue cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Hipoteca de la mera o nuda propiedad si el usufructo se consolidare con ella en al persona del propietario no sólo subsistirá la hipoteca sino que se extenderá también al mismo usufructo salvo pacto en contrario. Hipoteca sobre los bienes anteriormente hipotecados aunque lo estén con pacto de no volverlos a hipotecar 2 normas Una que protege el sistema económico es decir favorece la circulación de la riqueza y el crédito territorial. La otra que impone un límite a la libertad contractual. Hipoteca del derecho de hipoteca voluntaria subhipoteca la hipoteca constituida sobre el derecho de hipoteca constituida sobre el derecho de hipoteca voluntaria queda pendiente de la resolución del mismo derecho. La subsistencia de la hipoteca depende de la del derecho de hipoteca voluntaria. Según ROCA SASTRE el objeto de la subhipoteca es otorgar al acreedor subhipotecario el derecho a subrogarse en el derecho del acreedor hipotecario- subhipotecante. Hipoteca de los derechos de superficie pastos aguas leñas y otros de semejante naturaleza real en general la hipoteca del derecho de superficie conocerá las mismas limitaciones que el derecho del superficiario- hipotecante. La hipoteca constituida sobre el derecho de superficie se extinguirá cuando el derecho se extinga por el transcurso del tiempo pero no cuando por cualquier otra causa se consoliden en una misma persona la propiedad del suelo y la superficiaria. Hipoteca de concesiones administrativas se trata de las concesiones administrativas de minas ferrocarriles canales puentes y otras obras destinadas al servicio público y los edificios o terrenos que no estando directa o exclusivamente destinados al referido servicio pertenezcan al dominio particular. Este tipo de hipoteca es su extinción automática con al resolución del derecho del concesionario hipotecante pero si ha recibido alguna indemnización por dicha resolución se debe acreditar su consignación para la cancelación de la hipoteca. Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia el comprador o si causahabiente deben limitar la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta dándose conocimiento del contrato al vendedor a fin de que si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor a no mediar para ello precepto judicial. El objeto de la hipoteca es el bien adquirido con pacto de retro o carta de gracia es decir un dominio revocable o interino. El derecho de retracto convencional el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que para ellos fuera necesaria. La hipoteca se extingue con el plazo de vencimiento del plazo para el ejercicio del derecho de retracto. Los bienes litigiosos 2 casos Si la demanda origen del pleito se ha anotado previamente. Si se hace constar en al inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio. En cualquiera de los 2 casos la hipoteca queda pendiente de la resolución del pleito. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas la existencia de la hipoteca queda a las resultas de la condición resolutoria se extingue al resolverse el derecho del hipotecante. La condición resolutoria debe estar inscrita en el registro de la Propiedad de lo contrario el acreedor hipotecario podría ampararse en la fe pública registral. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a lo que determina el art. 8. La hipoteca comprende la copropiedad de los elementos comunes del edificio anejos e inseparables del elemento privativo las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas gravadas o embargadas conjuntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. Un supuesto distinto es la posibilidad de constituir una sola hipoteca sobre la totalidad de los pisos y apartamentos pertenecientes a diversos propietarios y sin la previa distribución entre los pisos. El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio a favor del rematante la hipoteca subsistirá recayendo directamente sobre los bienes adjudicados. Bienes que no pueden ser hipotecados En virtud del art. 108 LH no pueden ser objeto de hipoteca Las servidumbres a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante y exceptuándose en todo caso la de aguas la cual podrá ser hipotecada. Los usufructos legales excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil. El uso y la habitación. Tampoco son hipotecables el derecho sucesorio en su vertiente estrictamente personal sí en la puramente económica ni las hipotecas legales porque tampoco se pueden ceder sino cuando haya llegado el caso de exigir su importe. La hipoteca del derecho de arrendamiento La doctrina mayoritaria entiende que el derecho de arrendamiento es un derecho personal. La posibilidad de inscripción del derecho arrendaticio no dota al arrendamiento de carácter real ni por tanto lo configura como objeto susceptible de ser hipotecado. Se mantiene el carácter personal y no real del derecho de arrendamiento se debe ocncluir que no es hipotecable aunque se inscriba en el Registro de la Propiedad. Podemos concluir que el arrendamiento si es susceptible de hipoteca requerirá los siguientes requisitos Que esté inscrito en el Registro de la propiedad Que el arrendatario esté facultado para traspasar el arrendamiento o para cederlo. La extensión objetiva Determinación del concepto de extensión objetiva La extensión de la hipoteca puede referirse también al bien dado en la hipoteca en cuanto a la obligación garantizada con la hipoteca. La expresión ldquo extensión objetiva rdquo debe coordinarse con al naturaleza de los bienes respecto de la que se produce así como la titularidad dominical de los mismos. Por el contrario no significa que el bien en concreto no sea objeto de ejecución hipotecaria sino más bien que del importe obtenido por la realización del valor del inmueble la parte correspondiente al bien al que no se extiende la hipoteca no será entregada al acreedor hipotecario para la satisfacción de su crédito sino al propietario del bien. Aquí ldquo extensión objetiva rdquo significa que la función de garantía que desempeña la hipoteca sobre el inmueble al desarrolla ahora la indemnización debida o concedida o que además de satisfacer su crédito con el valor del inmueble gravado y realizado en fase de ejecución el acreedor hipotecario tienen derecho a rentas. La extensión legal de la hipoteca La hipoteca se extiende a las accesiones naturales a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. Se entienden hipotecados junto a la finca Las agregaciones de terrenos por accesión natural Las mejoras. En concreto las que consistan en nuevas plantaciones obras de riego o desagüe obras de reparación seguridad transformación comodidad adorno o elevación de edificios. Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de los mimos. Sin ánimo exhaustivo las indemnizaciones por siniestro del seguro y por expropiación forzosa. Los excesos de cabida de las fincas hipotecadas que se hayan hecho constar en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripción de la hipoteca. Los bienes inmuebles por incorporación. Las servidumbres prediales respecto del fundo dominante. Los elementos comunes en el régimen de propiedad horizontal. El art. 110 LH requiere que las mejoras correspondan al propietario y que la indemnización se conceda o deba al mismo por razón de los bienes y siempre que el siniestro se produzca con posterioridad a la constitución de la hipoteca. Las accesiones naturales y el exceso de cabida las accesiones naturales son agregaciones de terreno por obra de naturaleza. Y en el exceso de cabida la hipoteca grava la finca en toda su extensión y no en la que conste en el Registro de la Propiedad el cual no extiende la fe pública registral a situaciones de hecho. Las mejoras las agregaciones convencionales o voluntarias de terrenos y las nuevas construcciones de edificios donde antes no los hubiere. Mediante pacto expreso las partes pueden extender la hipoteca a tales supuestos como suele ocurrir en la práctica. Las mejoras deben pertenecer al propietario. Las indemnizaciones debidas o concedidas al propietario por razón de los inmuebles hipotecados debe englobar cualquier indemnización concedida o debida por razón de los bienes hipotecados y la indemnización que debe percibir el concesionario cuando queda resuelto su derecho sobre la concesión hipotecada o la indemnización derivada del daño o deterioro de la finca hipotecada imputable a un tercero si no está cubierto por un contrato de seguro. Se exceptúan de la extensión objetiva de carácter legal aunque son susceptibles de la extensión del carácter convencional las agregaciones de terrenos y las nuevas construcciones de edificios donde antes no los hubiere. Si la agregación convencional da como resultado una sola finca la ejecución hipotecaria tendrá como objeto la totalidad de la finca pero sólo el importe del valor correspondiente a la primera se destinará a la satisfacción del crédito del acreedor hipotecario. La extensión convencional de la hipoteca Se trata de bienes inmuebles por destino de los frutos cualesquiera que sea la situación en que se encuentre y de determinadas rentas. Los bienes inmuebles por destino la hipoteca se extiende mediante pacto expreso o disposición legal a los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada bien para su adorno comodidad o explotación o bien para el servicio de alguna industria a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto. Extensión de la hipoteca a los frutos cualquiera que sea ala situación en que se encuentren. La norma es técnicamente defectuosa tanto por defecto cuanto por exceso. Por defecto porque los frutos mientras están pendientes son parte integrante de los inmuebles y forman parte de la cosa madre por exceso porque no señala la titularidad de los frutos ni límite alguno para la extensión al establecer ldquo cualquiera que sea la situación en la que se encuentren rdquo . Se debe entender que la hipoteca se extiende a los frutos mientras están pendientes separados o cogidos pero no si están levantados o almacenados. Extensión de la hipoteca a las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada las rentas deben ser debidas por razón del inmueble hipotecado arrendamiento usufructo o cualquier otro título jurídico cuyo objeto sea total o parcialmente el inmueble hipotecado y por el que el deudor perciba la renta. Respecto del anticipo de rentas no vencidas no perjudicará al acreedor hipotecario. No perjudica al acreedor hipotecario el anticipo de rentas anteriores al vencimiento de la obligación garantizada puesto que no están afectadas al gravamen hipotecario. Si el arrendamiento se halla inscrito con anterioridad a la hipoteca y en la inscripción consta el pacto de anticipo de rentas el acreedor debe sufrir dicho anticipo ya que lo conocía o pudo conocer. No perjudica el anticipo si se pacto con el acreedor hipotecario La extensión no puede afectar a las rentas vencidas y ya satisfechas. El efecto extensivo de la hipoteca respecto del tercer poseedor Las normas de los art. 112 y 113 LH contienen disposiciones concretas acerca del ámbito subjetivo de la hipoteca para el supuesto de que la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor. Si la hipoteca se ejecuta el dueño puede exigir El importe de los muebles y las mejoras frutos pendientes y rentas vencidas. Retener los objetos en que consistan si esto se puede hacer sin menoscabo del valor del resto de la finca. En caso contrario cobrará su importe. 74. Alcance de la hipoteca respecto de la relación obligatoria. El crédito hipotecario garantizado. La hipoteca flotante. La obligación garantizada si no es dineraria al menos debe ser económicamente valuable es decir se debe determinar el equivalente económico o dinerario de que responde el deudor con la hipoteca. Es una obligación no pecuniaria. La cantidad garantizada con la hipoteca debe ser determinada y constante. Por esto en nuestro sistema no se admite la hipoteca flotante salvo que se constituya como hipoteca de máximo y se determinen los créditos y éstos presenten alguna conexión casual. La indeterminación de tal cantidad se salva con la hipoteca de seguridad en concreto de máximo en al que se determina la cantidad máxima de que responderá el inmueble hipotecado. Determinación de los intereses cubiertos por la hipoteca. Intereses remuneratorios. En especial intereses variables. Como la hipoteca garantiza una obligación dineraria se debe determinar cual sea el capital garantizado por la hipoteca. Garantiza la obligación principal o capital cuya cuantía es la que conste en la inscripción registral como tal cuantía o como cantidad máxima. El art. 12 LH ldquo las inscripciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación asegurada y el de los intereses si se hubiesen estipulado rdquo . Respecto de los intereses remuneratorios el problema es una cuestión de límites y de cobertura hipotecaria. Las partes pueden pactar el pago de intereses que tengan por conveniente en uso de su libertad contractual. El nacimiento del crédito principal unido al transcurso del tiempo determina inexorablemente la obligación de su abono cuyo importe resulta además por la simple aplicación del tipo estipulado al principal pendiente de pago en el período considerado. Según el art. 14 salvo pacto en contrario la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará con perjuicio de un tercero además del capital sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure interés por plazo superior a cinco años. Podemos distinguir 1º Extensión legal de los intereses La hipoteca se extiende si hay perjuicio de tercero a los interesados de los dos últimos años y a la parte vencida de la anualidad corriente. Si no hay perjuicio de tercero la hipoteca segura todos los intereses vencidos y no satisfechos ni prescritos. 2º Extensión convencional de los intereses. La hipoteca garantiza todos los intereses pactados por las partes incluso en perjuicio de tercero mas con un límite temporal no se puede pactar que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años. 3º El acreedor puede solicitar la ampliación de la hipoteca a los intereses devengados no cubiertos por la hipoteca. Intereses Moratorios Se producen ante una situación de incumplimiento de la obligación estos interese se equiparan muchas veces a una situación penal pero se pueden asegurar con una hipoteca de máximo o de seguridad y deberá quedar el tiempo máximo variable de interés y también la cantidad máxima. Aquí no cabe la extensión legal o natural de la hipoteca deben ser pactados. La llamada ampliación de la hipoteca Ante el impago de los intereses vencidos no prescritos la LH permite al acreedor hipotecario además del ejercicio de la acción real hipotecaria y de la acción personal la llamada ampliación de la hipoteca en los siguientes términos Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos. Art. 14 LH ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados la cual no perjudicará en ningún caso a los derechos reales inscritos con anterioridad. Si la finca hipotecada no pertenece al deudor el acreedor no puede exigir la citada ampliación sino que podrá ejercitar igual derecho respecto de cualesquiera otros bienes inmuebles del deudor que puedan ser hipotecados. La garantía hipotecaria respecto de las costas y otros gastos Respecto de las costas se trata de una hipoteca de máximo del género de las de seguridad ya que en la inscripción registral de la hipoteca consta el importe máximo a que puede ascender la cantidad garantizada con la hipoteca. 75. La responsabilidad hipotecaria En general El art. 105 LH establece que ldquo la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada que establece el art. 1911 CC rdquo La responsabilidad real derivada del crédito hipotecario afecta al sujeto pasivo de la hipoteca sea deudo personal o no lo sea. Su objeto no es todo el patrimonio sino la cosa objeto de la hipoteca. La responsabilidad se materializa a través de la acción hipotecaria la cual prescribe a los 20 años. La llamada hipoteca de responsabilidad limitada El art. 140 LH establece que ldquo no obstante lo dispuesto en el artículo 105 podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva de los bienes hipotecados rdquo La responsabilidad quedará limitada al importe de los bienes hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. La particularidad de esta hipoteca radica en que se constituye para garantizar un determinado crédito para cuya satisfacción forzosa el acreedor solamente se podrá dirigir en vía de ejecución frente ala finca hipotecada. 76. Pluralidad objetiva en la hipoteca y principio de especialidad En general Nada impide que se asegure un solo crédito con diversas hipotecas o con una sola hipoteca cuyo objeto son varios bienes inmuebles. Sucede normalmente cuando el valor de la cosa dada en garantía no cubre el valor del crédito que se garantiza. Esto es hipoteca de varias fincas a la vez por un solo crédito . También puede suceder que se constituya hipoteca sobre una sola finca en garantía de in sólo crédito pero que la finca constituida de la hipoteca se divida posteriormente en dos o más fincas. Es división de finca hipotecada. La hipoteca de varias fincas en garantía de un solo crédito división de la finca distribución de la hipoteca y división del crédito La cuestión radica en determinar la parte del crédito de que responde cada uno de los bienes inmuebles hipotecados en garantía de un mismo crédito. La solución puede ser doble o cada bien inmueble responde de todo el crédito constituyéndose una responsabilidad hipotecaria solidaria o conjunta o cada bien inmueble hipotecado responde solamente de una parte del crédito hipotecario configurándose así una suerte de responsabilidad distribuida hay tantas hipotecas como bienes hipotecados o como partes en que se divide el crédito. El principio de especialidad impone adoptar el segundo criterio aquel principio afecta tanto a los bienes hipotecados como a la obligación garantizada a los sujetos al contenido y a la responsabilidad hipotecaria. La hipoteca solidaria aparece como excepción en nuestro sistema inmobiliario. El art. 119 LH ldquo cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una debe responder rdquo La distribución debe hacerse sin que la libertad contractual de los interesados pueda pactar en contra. Tales interesados pueden acordar el quantum de la distribución es decir de que parte o cantidad del crédito responde cada una de las fincas hipotecadas y pueden acordarla en le mismo título inscribible o en otro documento público. La regla general es la distribución de la responsabilidad. Si no se realiza la distribución la hipoteca no se puede inscribir y el Registrador rechazará la inscripción suspendiéndola pues se trata de un defecto subsanable. Realizada la determinación se producen dos efectos a un efecto puramente registral la inscripción de la hipoteca b un efecto sustantivo la constitución de tantas hipotecas como fincas. Si el objeto de la hipoteca era una sola finca que constituida la hipoteca se dividió sin hacer distribución del crédito hipotecario entonces la hipoteca se transforma en una hipoteca solidaria de manera que el acreedor en virtud del art. 123 LH podrá repetir ldquo por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez rdquo . La mera distribución de responsabilidad hipotecaria no implica la división del crédito ni la posibilidad del pago parcial o fraccionado ni la facultad de exigir la cancelación parcial de la hipoteca. La división del crédito supone el nacimiento de tantos créditos hipotecarios como fincas. La agrupación de finca hipotecada Agrupación de la finca hipotecada a otra finca. La hipoteca sigue gravando la finca hipotecada originariamente ya que no se extiende a las fincas o porciones agregadas agrupadas o incorporadas en virtud del art.110 LH la hipoteca no se extiende a las agregaciones del terreno salvo que lo sean por accesión natural. Más son susceptibles de extensión a la hipoteca por pacto expreso. 77. Hipoteca en garantía de determinadas relaciones crediticias La LH regula una serie de hipotecas en garantía de algunas relaciones jurídico- obligatorias que presentan determinadas peculiaridades fundamentalmente respecto de La existencia de la propia obligación garantizada La determinación de la cuantía del crédito asegurado en relación con el principio de especialidad. La determinación del titular definitivo del derecho de crédito garantizado. 78. El mercado de crédito hipotecarios Regulado por la Ley 2/1981 de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario y su Reglamento de 1982 ambos modificados posteriormente. La LMH permite que determinadas entidades financieras puedan movilizar los créditos hipotecarios dándolos en garantía de determinadas operaciones financieras o crediticias que se instrumentan en determinados títulos valores a los que se incorporan y con cuya negociación circulan en el tráfico. En la estructura del MH se debe distinguir un mercado primario en el que se realizan las operaciones activas y pasivas y un mercado secundario donde se verifica la negociación precisamente de los títulos hipotecarios es decir donde se introducen en el tráfico económico los títulos hipotecarios garantizados con los créditos hipotecarios. La Ley distingue dos tipos de operaciones las activas o de financiación con garantía de hipoteca inmobiliaria y las pasivas o de emisión de cédulas bonos y participaciones hipotecarias. 80. Contenido de la Hipoteca Facultades tendentes a la conservación de la garantía hipotecaria Para el caso de insatisfacción o incumplimiento del derecho de crédito la garantía inmobiliaria despliega toda su virtualidad provocando la realización del valor del bien inmueble dado en garantía. Por ello para el acreedor hipotecario ya que le bien continúa en posesión de su propietario es fundamental que dicho bien no merme su valor inicial. Los medios de tutela de que dispone el acreedor hipotecario en orden a la conservación de la garantía son La acción de devastación la finalidad es reprimir los actos del propietario en menoscabo de la finca remediar los ya realizados y evitar posibles y sucesivos actos que disminuyan el valor de la finca. El deterioro debe estar causado por actos del propietario de la misma. Estos actos no son solo los materiales sino también los jurídicos como la constitución de un arrendamiento con posterioridad a la hipoteca cuya finalidad sea causar la disminución del valor de la finca. El juez determinará en cada caso en concreto las medidas que tenga por oportunas para conseguir la finalidad que se persigue con el ejercicio de la acción de devastación. Si el propietario insistiere en el abuso el juez dictará nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial. El vencimiento anticipado del crédito si el deudor disminuye por actos propios las garantías que hubiese otorgado o bien éstas desaparecieran por caso fortuito el deudor perderá el derecho a utilizar el plazo es decir la deuda vencerá anticipadamente si el deudor no sustituye inmediatamente las garantía disminuidas o desaparecidas por otras nuevas e igualmente seguras art. 1129.3 CC . En la realidad contractual los acreedores suelen acudir a la figura del vencimiento anticipado de la deuda dad su efectividad inmediata. No se admite el pacto de vencimiento anticipado cuyo sustrato de hecho no perjudica a la garantía como la declaración en quiebra o en suspensión de pagos del deudor o hallarse incurso en proceso de ejecución patrimonial o la transmisión de la finca sin consentimiento del acreedor o por título diferente al de compraventa o sin cumplir ciertas condiciones o por razón de embargo o de gravámen... Actualmente el art. 693LEC distingue dos supuestos la reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes y el vencimiento anticipado de deudas a plazos. Facultades del acreedor hipotecario en los procedimientos concursales En los procedimientos concursales de ejecución universal y en el de suspensión de pagos el acreedor hipotecario goza del derecho de abstención. Este consiste en la posibilidad de desvincular su crédito de la masa y sin sujeción a cuanto se acuerde en los correspondientes convenios ejecutar separadamente su crédito en relación con el bien o bienes hipotecados. Al acreedor hipotecado le asiste un doble derecho el de abstención y el de ejecución separada. Disposición y cesión del crédito hipotecario El acreedor hipotecario dispones de las facultades de disposición y cesión de su crédito. los actos de disposición del crédito alcanzan toda la gama de actos dispositivos que ya conocemos pero el crédito hipotecario exige una serie de matizaciones 1º Entendido el derecho real de hipoteca como derecho de accesorio del crédito cuyo cumplimiento garantiza no puede transmitirse dicho derecho real de garantía independientemente del crédito. cabe la renuncia o la remisión de la garantía hipotecaria la ampliación o reducción de la hipoteca la constitución de hipoteca sobre la hipoteca el embargo del crédito hipotecario etc. 2º Hay una serie de actos que afectan directamente a la garantía hipotecaria y sólo mediatamente al crédito garantizado. Son los relativos a la modificación del rango hipotecario permuta posposición y reserva de rango. La cesión del crédito hipotecario es un contrato entre el cedente y el cesionario que no necesita el consentimiento del deudor salvo que suponga una modificación o alteración del crédito más allá del mero cambio de acreedor. La cesión plantea tres problemas El de la posible disociación entre el crédito y la hipoteca. El de la determinación del régimen de circulación del crédito hipotecario El de la cesión parcial que aboca en una pluralidad de acreedores hipotecarios. Es posible ceder el crédito sin al garantía hipotecaria que lo asegure pero no es posible la cesión de la hipoteca sin el crédito que asegura ni la hipoteca no se puede ceder a persona distinta del cesionario. El crédito hipotecario no es transmisible en los supuestos de prohibición legal cuando la relación jurídica sea personalísima o si se estipuló pacto de no cesión. La cesión o enajenación puede ser total o parcial. Si es parcial no significa la división de la hipoteca sino la constitución de una suerte de cotitularidad respecto del crédito hipotecario configurada en régimen de mancomunidad o de solidaridad según la naturaleza divisible o indivisible del crédito y los pactos establecidos entre cedente y cesionario. Subrogación y modificación del préstamo hipotecario La Ley 2/1994 de 30 de marzo regula la subrogación y modificación en determinados prestamos hipotecarios. El motivo de la ley estuvo en un descenso generalizado de los tipos de interés y en la protección que se quiso dar a quienes habían concertado su préstamo hipotecario con anterioridad a la tal bajada de intereses de manera que pudieran beneficiarse de la misma. Los requisitos para la subrogación son Que el deudor haya tomado de la entidad acreedora dinero en préstamo para pagar la deuda por escritura pública haciendo constar su propósito en ella. La entidad que se pretenda subrogar debe presentar una oferta vinculante en que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. La subrogación surte efectos cuando la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta. La subrogación no surte efectos contra terceros sino desde que accede al Registro de la Propiedad mediante nota marginal que exprese cuanto dispone el art. 5 de la Ley. Esta contempla una serie de beneficios económicos fiscales y referentes a los honorarios notariales y registrales. 81. Privilegio y pref erencia del crédito hipotecario. 82. Prioridad y rango hipotecario . La preferencia del crédito hipotecario Por privilegio o crédito privilegiado se debe entender la facultad que tienen determinados acreedores para cobrar con preferencia a otros sobre un mismo bien o bienes del deudor común y en consecuencia una derogación de la par condicio de los mimos en razón de la naturaleza o causa del crédito o del título donde consta. El crédito hipotecario es un crédito especialmente privilegiado es decir que su privilegio recae sobre un determinado bien inmueble del deudor. La ordenación de los créditos hipotecarios prioridad y rango Sobre un mismo bien inmueble cabe constituir diversas y sucesivas hipotecas sin que la concurrencia de las mismas se ordene mediante una suerte de exclusión de las posteriores. No se trata de una cuestión de preferencia. La segunda y sucesivas hipotecas no afectan a la ejecución de la primera hasta el punto que el bien pasará al adjudicatario libre de las posteriores hipotecas. La colisión de hipotecas sobre un mismo bien inmueble no supone concurrencia ni se resuelve con un criterio de preferencia sino de prelación o rango la colisión entre hipotecas se resuelve por el criterio del prior tempore. La hipoteca de mejor rango se ejecuta sin interferencia alguna de las hipotecas posteriores que graven el mismo bien. El criterio de prioridad que es cronológica prior tempore pote iure viene referido en el momento de constitución de la hipoteca es decir de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad toda vez que en el derecho real de hipoteca la inscripción tiene carácter constitutivo. El criterio de prioridad determina el rango. Éste es el orden en que se hallan las diversas hipotecas concurrentes sobre un mismo bien inmueble. Según el orden de inscripción registral las hipotecas serán de mejor o peor rango. En nuestro ordenamiento se ha seguido el sistema de rango corrido supone que la extinción de la hipoteca de mejor rango implica un corrimiento de todos los sucesivos rangos hipotecarios. En cambio en el sistema de rango fijo o encasillado a cada hipoteca corresponde un determinado rango y lo mantiene sean cuales fueren las vicisitudes de las hipotecas de mejor rango. La modificación del rango hipotecario permuta posposición y reserva Los acreedores hipotecarios pueden modificar el rango de sus respectivas hipotecas sin que para ello sea preciso el consentimiento del propietario del bien hipotecado aunque sí de los terceros perjudicados por la modificación del rango. Los supuestos y las posibilidades son La permuta de rango es un contrato por el que dos acreedores hipotecarios intercambian los rangos hipotecarios de sus respectivas hipotecas. Si el rango intercambiado es sucesivo y correlativo basta el consentimiento de los titulares si no es correlativo deben consentir los titulares intermedios en tanto en cuanto la permuta de rangos les perjudica. La posposición o postergación de rango es un acto jurídico bilateral o unilateral por el que el titular de una hipoteca cede el rango posterior de no mediar la posposición. El art. 241 RH exige Que el acreedor hipotecario consienta expresamente la posposición. Que se determine la responsabilidad máxima por capital intereses costas y otros conceptos de la hipoteca futura así como su duración máxima. Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo necesariamente convenido al efecto. La reserva de rango Es una suerte de posposición de rango formulada en la propia escritura pública. A efectos prácticos puede suponer una suerte de hipoteca de propietario toda vez que se reserva un determinado rango a favor de una hipoteca futura aún no constituida. 83. La fase de ejecuci ón hipotecaria Acciones del acreedor hipotecario. Legitimaci ón y objeto. El acreedor hipotecario goza de una doble titularidad activa es titular de derecho de crédito y es titular del derecho real de hipoteca que garantiza el cumplimiento de la obligación o satisfacción del crédito. El acreedor hipotecario dispone de dos clases de acciones Las acciones personales se ejercitan a través del correspondiente procedimiento declarativo o ejecutivo y se dirigen contra el deudor fiadores o avalistas del mismo o contra su patrimonio en vía de ejecución. L a acci ón real hipotecaria se dirige mediante un procedimiento de apremio contra los bienes hipotecados. La legitimación activa corresponde al acreedor hipotecario. Respecto de la legitimación pasiva se debe distinguir según se ejercite la acción personal o la acción real hipotecaria. En el primer caso la acción se dirige contra el deudor u obligado. Si se ejercita la acción real hipotecaria ésta se dirigirá contra el deudor o contra el hipotecante no deudor o el tercer poseedor. La acción personal sólo puede ejercitarse contra el deudor obligado o fiador y la acción real contra la finca a través de su propietario. Si la finca hipotecada pasa a propiedad de un tercero el tercer poseedor de finca hipotecada es un responsable real salvo que asuma la deuda. P lazo de prescripci ón de la acci ón hipotecaria La acción personal prescribirá en el plazo legalmente establecido es decir en el de quince años si no se determina en la ley un término especial. La acción real dirigida contra el hipotecario prescribe a los veinte años porque la cuestión no es tanto de accesoriedad del derecho real de hipoteca cuanto de ámbito y alcance de la pretensión formulada por el acreedor. Si el crédito garantizado con la hipoteca produce intereses el plazo de prescripción de la acción para la reclamación de éstos no es el general de 15 años sino el propio del art. 1966.3 CC. Procedimientos de ejecución hipotecaria Para el ejercicio de la acción personal el acreedor dispone igualmente del correspondiente procedimiento verbal u ordinario así como de un título que lleva aparejada la ejecución y que le habilita para acudir al procedimiento ejecutivo. Para proceder a la realización del valor del inmueble el acreedor dispone de la acción hipotecaria que es una acción real que se ejercita directamente contra el bien hipotecado. Los procedimientos de ejecución hipotecaria previstos en la Ley hipotecaria han sido derogados de manera que la LEC en al Disp. Final 9ª modifica y da nueva redacción. La LEC prevé dos vías para la realización del valor del bien hipotecado la realización extrajudicial de su valor y la realización judicial a través del ejercicio de la acción hipotecaria. La realizaci ón extrajudicial del bien hipotecado se realizará por medio de Notario y con las formalidades establecidas en el RH. Para que el bien hipotecado pueda ser vendido extrajudicialmente es preciso que se haya pactado expresamente la escritura de constitución de la hipoteca. No se trata de un contrato de compraventa sino de un acto de ejecución que no se basa en un acuerdo de voluntades entre el Notario y el adquirente sino en el ejercicio por el Notario de determinadas facultades que le concede el ordenamiento jurídico. L a realización judicial del bien hipotecado. La acci ón hipote caria el ejercicio de la acción hipotecaria tiene como finalidad la realización del valor del bien hipotecado y la posterior satisfacción con las resultas de la ejecución del crédito del acreedor ejecutante. En la LEC prevé tres formas distintas para la realización del valor del bien hipotecado a través del ejercicio de la acción hipotecaria son las 3 siguientes La realización del valor del bien inmueble hipotecado en pública subasta y que debe considerarse como el procedimiento ordinario. La realización mediante convenio. La realización mediante persona o entidad especializada. Ejercicio de la acci ón hipotecaria la acción hipotecaria se ejercita directamente contra el bien o los bienes hipotecados cuyo valor sirve de garantía al crédito del acreedor. Para que el acreedor hipotecario pueda ejercitar la acción hipotecaria es preciso que en la escritura constitutiva de la hipoteca se haya determinado el precio en que se tasa el bien hipotecado. Debe constar el domicilio del deudor para la práctica de requerimientos y notificaciones. Los cambios de domicilio se deben realizar mediante acta notarial y accederán al Registro de la Propiedad en nota al margen de la inscripción de la hipoteca. M odos judiciales de realizaci ón del valor del inmueble hipotecado a trav és del ejercicio de la acci ón hipotecaria . L a venta en pública subasta judicial. La LEC regula la subasta de bienes inmuebles que debe considerar el modo ordinario de realización del valor de los bienes. Se trata de una regulación general y común para cualquier realización de valor de un inmueble. La subasta del bien inmueble hipotecado se realizará con arreglo en cuanto dispone la ley ara la subasta de bienes inmuebles. Pero esta remisión genérica debe cohonestarse con las normas que sobre la subasta contiene la propia Ley en sede de ejecución de bienes hipotecados. 84. La extinci ón y cancelaci ón de la hipoteca L a extinci ón de la hipoteca medios y consecuencias. La hipoteca se extingue por la extinción del crédito cuyo cumplimiento o satisfacción garantiza y éste se extingue por las ya conocidas causas de extinción de obligación y de la relación obligatoria. Puede extinguirse en cuanto tal derecho real y por tanto abstracción hecha de la subsistencia o no del crédito que garantiza. En general se extingue por las mismas causas de extinción de los derechos reales destrucción del bien dado en garantía inmobiliaria expropiación forzosa consolidación condonación o remisión de la hipoteca resolución o extinción del derecho del constituyente ineficacia o invalidez del contrato constitutivo de la hipoteca... L a cancelaci ón Es posible que se haya extinguido el crédito por pago o cumplimiento y consecuentemente el derecho real de hipoteca que lo garantizaba es decir que se haya extinguido la hipoteca en la realidad extrarresgitral y que sin embargo permanezca la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad permanezca la constancia registral de la hipoteca porque no se ha practicado el correspondiente asiento de cancelación. El problema se plante frente a terceros. El propietario del bien sobre el que recae la hipoteca podrá excepcionar el pago o la extinción de la hipoteca frente al adquirente. La inscripción hecha en virtud de escritura pública sólo se puede cancelar o por sentencia firme o por otra escritura o documento auténtico en el que preste su consentimiento la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representantes legítimos. Basta la instancia probada cuando el derecho inscrito quede extinguido por declaración legal o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción. No cabe practicar la cancelación de una hipoteca en virtud de mandamiento judicial recaído en ejecución provisional de sentencia apelada. La cancelación es un acto causal es decir precisa una razón jurídica suficiente sin que baste el mero consentimiento formal del deudor y del acreedor. 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